医師の不動産投資は節税になる？｜赤字は給与と損益通算できる。ただし土地を買うための借入金の利子の分などは通算できない

不動産所得が赤字になると、その赤字は給与所得などほかの所得から差し引けます。損益通算と呼ばれる仕組みで、医師の不動産投資が「節税」と言われる理由はここにあります。^[1],[3]

ただし、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分などは、損益通算の対象から外れます。^[3]

不動産所得の計算

不動産所得の金額は、賃貸料などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。必要経費の主なものとして、国税庁は固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。^[2]

総収入金額には、賃貸料のほかに、更新料や、返さなくてよい敷金・保証金なども入ります。^[2]

赤字は、給与と損益通算できる

損益通算の対象になるのは、不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の損失です。給与所得の損失は、ほかの所得から差し引けません。^[1]

給与を受け取る勤務医が不動産所得の赤字を出すと、その赤字を給与所得から差し引けます。差し引いた分だけ課税される所得が減る、というのが「節税」の中身です。^[1],[3]

損益通算できない赤字

国税庁は、不動産所得の損失のうち、次のものは損益通算の対象にならないとしています。^[3],[1]

借入金で土地と建物を買った場合、利子のうち土地の分は、損益通算の対象から外れます。見込みの赤字が大きく見えても、給与から差し引けるのはこの部分を除いた分です。

節税の話を聞くときに確かめること

赤字の中身には、減価償却費のように手元のお金が出ていかない経費と、借入金の利子や修繕費のように実際にお金が出ていく支出があります。借入金の元本の返済は必要経費に入らず、赤字を減らさないまま手元のお金だけが出ていきます。「税金が戻る」という説明を聞いたら、赤字のうち土地の借入金利子に当たる部分がいくらか、実際の収支がどうなるかを、数字で出してもらいます。

物件ごとの税額は、税率や住民税、減価償却の計算で変わります。判断に迷うときは、税務署の相談窓口や税理士に確かめます。

給与の年収から、上限を出す

iwor のふるさと納税の計算は、常勤の給与に当直手当と外勤先の給与を足した合計から、控除上限の目安を出します。給与以外の所得も入力できますが、不動産の赤字は入力できないので、赤字がある年は目安より上限が下がることがあります。

よくある質問

不動産投資の赤字は、給与と相殺できますか？

できます。不動産所得の損失は、給与所得などほかの所得から差し引けます。ただし、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分などは除かれます。^[3]

不動産投資は、医師の節税になりますか？

赤字を損益通算した分だけ課税される所得は減りますが、赤字には実際の支出も含まれます。通算できない部分と実際の収支を、数字で確かめてから判断します。^[1],[3]

まとめ

不動産所得の赤字は、給与所得などと損益通算できます。ただし、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分などは通算できません。節税になるかどうかは赤字の中身で決まるので、通算できる額と実際の収支を数字で確かめます。